2.3.5. Les placements de défiscalisation: attention danger
La loi Malraux: la possibilité d'imputer un déficit foncier sur le revenu global
Sous toutes réserves fiscales, les revenus fonciers sont ceux provenant de la location d'immeubles; le déficit foncier n'est pas en principe imputable sur le revenu global du contribuable.
Afin de provoquer une relance du marché immobilier et cédant partiellement aux demandes des professionnels, l'article 24 de la loi du 22 juin 1993 a autorisé sous certaines conditions, à compter du 1er janvier 1993, la possibilité d'imputer une fraction limitée du déficit foncier sur le revenu global.
Mais l'auteur de « la condition humaine », soucieux de favoriser la pérennité de l'héritage architectural national s'était déjà fait une religion, la veille de la mort de Marilyn Monroe.
La loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux, permet aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation dans le cadre
d'opérations groupées, dans des « secteurs sauvegardés » ou dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) de déduire de l'ensemble de leurs revenus (déclaration n° 2042) sous forme de déficit foncier, l'intégralité du montant des travaux réalisés, sans aucune limitation de somme, sous forme de déficit foncier.
Cependant, nombreux sont les investisseurs qui ont subi ou subissent actuellement des redressements de la part de l'Administration fiscale, en raison de montages hâtifs.
Pour éviter les pièges, citons:
- vérifier la publication du décret du Conseil d'État approuvant l'opération de sauvegarde;
-vérifier l'existence d'une AFUL, Association Foncière Urbaine Libre, etc.
En conclusion et surtout, il convient d'étudier attentivement la rentabilité économique du projet en raison de l'importance des travaux nécessaires à la réhabilitation et qui viennent d'autant grever le coût de revient du bien.
Pour les autorisations de travaux obtenues à compter du 1er janvier 1995, il n'est plus nécessaire qu'il s'agisse d'opérations groupées. En outre, il conviendrait de rappeler par ailleurs que le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant six ans.
